Daně z příjmu fyzických osob při prodeji nemovitosti. Kdy budu platit a kdy jsem od daně osvobozen?

Plánujete prodej domu, bytu či pozemku? Prodej nemovitosti je příjmem a ten podléhá zaplacení daně. Příjem z prodeje nemovitosti musí být, stejně jako každý jiný, zahrnutý do daňového přiznání. Upravuje ho zákon č.586/1992 Sb. o dani z příjmů fyzických osob se sazbou 15 % (u fyzických osobu, u právnických osob je sazba 19%). A to není zrovna málo. V případě dražších nemovitostí se částka může vyšplhat i na několik stovek tisíc, což významně sníží čistý výnos z prodeje. Proto je na daň třeba myslet u stanovování kupní ceny. Daň z příjmů z prodeje nemovitosti se počítá až ze zisku, nikoliv z prodejní ceny. Základem pro její výpočet je tedy rozdíl mezi prodejní cenou a částkou, za kterou jste nemovitost koupili nebo jinak nabyli. Dále si můžete například odečíst náklady na rekonstrukci nemovitosti a náklady spojené s jejím prodejem. Pokud tedy dům nebo byt prodáte za nižší cenu, než jste jej koupili, pak žádnou daň platit nemusíte. Neexistuje totiž základ pro výpočet takové daně. Nicméně existují případy, ve kterých je příjem od daně osvobozen. Jednou z nich je splnění časového testu – doby, po kterou v nemovitosti žijete nebo ji vlastníte. 

Jak se osvobodit?

Do dvouleté lhůty časového testu spadají všechny nemovitosti, které jsou určené k trvalému bydlení. Pokud sloužila Vaše nemovitost dva roky od jejího pořízení jako Vaše trvalé bydliště a zároveň jste ji obývali, po uplynutí této doby jste splnili časový test a při prodeji jste osvobozeni od daně z příjmů. Stejný princip také platí, pokud jste byt zdědili. Do časového testu se zahrnuje i doba, po kterou nemovitost obýval její předchozí vlastník, ovšem pouze v případě, že je dědicem osoba v přímé příbuzenské linii. 

Další možností, jak se osvobodit od daně z příjmu, je situace, kdy zisk z prodeje obratem investujete do nového bydlení. Pakliže nesplňujete ani jednu z těchto podmínek, vztahuje se na Vás pětiletý časový test (u nemovitostí nabytých do 31.12.2020) nebo desetiletý časový test (u nemovitostí nabytých po 1.1.2021).

Co družstevní byty?

Do pětileté (u nemovitostí koupených do 31.12.2020) nebo desetileté (u nemovitostí nabytých po 1.1.2021) lhůty spadají nemovitosti, které nejsou určené k trvalému bydlení, tedy rekreační objekty, nebytové prostory či pozemky. Nemovitosti určené k bydlení jsou zahrnuty do této lhůty v případě, že jste v nich neměli trvalé bydliště. Samostatná kapitola jsou podíly v bytovém družstvu. Na ně se vztahuje také pětileté (u nemovitostí koupených do 31.12.2020) nebo desetileté (u nemovitostí nabytých po 1.1.2021) období mezi nabytím a prodejem, můžete však uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí s podmínkou, že budou finance převedeny až po uplynutí pětiletého testu. Na soukromé vlastnictví se bohužel tato výjimka nevztahuje.

Stavíte svépomocí? 

Pokud si svou nemovitost stavíte sami, lhůta začíná v momentě, kdy se nemovitost stává stavbou. Což je okamžik, kdy je u nadzemních staveb „jednoznačně patrné dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží.“ Proto je vhodné toto datum zdokumentovat ve stavebním deníku. Pokud si nejste přesným datem jisti, můžete počítat test až od data kolaudace stavby.

Pozor na oznamovací povinnost !
Pakliže prodáváte dražší nemovitost, nezapomeňte na oznamovací povinnost. Od roku 2015 je nutné finančnímu úřadu oznámit veškeré příjmy osvobozené od daně, které přesáhnou částku 5 milionů.

Prodej během časového testu jedině v krajních případech

Prodávat nemovitost během časového testu znamená počítat s nižším výnosem. Takový prodej doporučuji jen v případě, pokud potřebujete urgentně vyřešit svou životní situaci. V opačných případech je dobré počkat na uplynutí časového testu. 

Zdroj: https://www.reas.cz