Poslední dobou se mě často zákazníci ptají na prodej nemovitosti s hypotékou. Prodávající se ptají, jestli se nemovitost dá prodat, jak je to složité a kolik je to bude stát. Kupující mají naopak obavu, jak se dá zrušit např. zástavní právo a zákaz zcizení které na nemovitosti váznou. Na úvod je potřeba si říct, že hypotéka na nemovitosti je naprosto běžná věc a je jedno jestli kupujete nemovitost na hypotéku nebo v hotovosti. Vše je potřeba dobře komunikovat a naplánovat. Začněme hezky popořádku.

Pokud se rozhodujete prodat nemovitost a máte na ní hypotéku, je potřeba kontaktovat svoji banku a v první řadě se s ní domluvit, zda je to možné a za jakých podmínek. Nejčastěji banka vyčíslí zůstatek k doplacení hypotéky a povolí zcizení/zatížení, tzn. prodej novému majiteli. Zákaz zcizení a zatížení zjednodušeně řečeno znamená, že vlastník není oprávněn po sjednanou dobu nemovitost převést (tedy prodat ani darovat) ani jakýmkoliv způsobem zatížit (typicky věcným břemenem, zástavním právem nebo předkupním právem). Informace o hypotéce najdete na listu vlastnictví v oddíle C. Před samotným prodejem je potřeba si uvědomit, že předčasné splacení hypotéky Vás bude něco stát. Pokud máte starý typ hypotéčního úvěru (sjednaný do 1.12.2016) a nedošlo k jeho refinancování, je potřeba si uvědomit, že náklady na splacení budou výrazně vyšší než u nových úvěrů. Pokud jste již úvěr refinancovali a nebo ho sjednali po 1.12.2016, poplatky na předčasné splacení mimo termín fixace nejsou tak vysoké. §117, odst. 4 zákona o spotřebitelském úvěru stanovuje maximální náhradu nákladů bance ve výši 1 % z předčasně splaceného úvěru max. však 50.000 Kč. Úvěrující banka navíc nesmí požadovat náhradu těchto nákladů v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci, Vaší invalidity  nebo Vaší manžela/ky či partnera/ky ( §117 odst. 3 tohoto zákona).

První logickou variantou je doplacení úvěru. Pokud se chcete vyhnout sankcím, je dobrou variantou doplacení ke dni, kdy Vám končí fixace. V takovém případě banka nebude požadovat žádné smluvní sankce a vy můžete nemovitost prodat výrazně snadněji. Po doplacení tak stačí jen výmaz na katastru nemovitostí a je hotovo.

Druhou variantou je najít kupujícího, který převezme úvěr u vaší banky a Vy požádáte o výjimku z platby poplatku. Tím že převezme Vaši hypotéku můžete získat slevu nebo dokonce odpuštění poplatku za předčasné ukončení. Banka zpravidla výjimku udělí, pokud si kupující u nich vezme úvěr ve stejné nebo vyšší výši. Zvláště v dnešní době, kdy je sjednaná úroková sazba kupujícího vyšší než ta Vaše současná.

Další variantou může být, že máte nový typ hypotéky a náklady na jeho předčasné ukončení jsou výrazně nižší. V takovém případě je důležité zjistit, jak bude hradit nákup nemovitosti kupující a vše dobře naplánovat. Těch možností je opravdu hodně, včetně kombinace různých druhů úvěrů a hypoték. Nedávno jsem řešil prodej nemovitosti, kde byli na straně prodávající tři hypotéky a na straně kupující jedna. Nebylo to zcela standardní, ale i taková varianta může nastat.  Jestli mohu doporučit, tak při vyřizování hypotéky Vám hodně ušetřit čas, peníze i nervy hypotéční poradce, který zjistí podmínky ve více bankách a navrhne optimální řešení. Ne vždy totiž bývají nejvýhodnější hypotéky s nejnižší sazbou.

Pokud preferujete hladký průběh svěřte prodej do rukou kvalitní realitní kanceláři, která se o vše postará. Realitní makléř Vás bezpečně a rychleji provede celým procesem prodeje nebo koupě nemovitosti.