POTŘEBUJI ODHAD CENY NEMOVITOSTI?

Většina lidí se dříve či později setká s potřebou zjistit cenu nějaké nemovitosti. Není to jen při prodeji či koupi, ale např. při dědictví, darování, vyřizování hypotéky, platbě daní nebo pro účely pojištění. Jistě se ptáte: „ Jsou všechny odhady stejné? Kdo může odhad udělat? Kolik mě bude stát? …“ Pojďme to vzít pěkně postupně.

ZNALECKÝ POSUDEK

Jedná se o nejodbornější druh odhadu a jak už název napovídá, vždy jej musí udělat znalec. Tímto znalcem se může člověk stát pouze pokud jej jmenuje ministerstvo financí nebo soud (v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb. o tlumočnících a znalcích). A právě u soudu tento posudek budete potřebovat nejčastěji. Soudní odhad totiž předkládáte při různých druzích sporů - rozvod, exekuce, majetkový spor, insolvence apod. Tento posudek využijete také v případě darování nemovitosti nepříbuzným v přímé linii nebo pro účely finančního úřadu při výpočtu daně z prodeje nemovitosti. Cena takového odhadu se liší dle rozsahu práce, každý ze znalců má vlastní ceník, ze kterého vychází. V průměru se pohybuje u bytů kolem 3 000 Kč, u domů pak minimálně dvojnásobek (u velkých nemovitostí nebo průmyslových budov to mohou být však až desetitisíce). Rovněž záleží na tom, jakou metodiku odhadce při posuzování hodnoty používá (oceňovací předpis/tržní cena) a jaké podmínky na místě během provádění odhadů panují (standardní stav/ztížený stav).

ODHAD BANKY

Tento typ odhadu budete potřebovat, pokud plánujete nákup nemovitosti na hypotéku. V tomto případě bude banka vyžadovat doložení odhadu ceny bytu či domu, který chcete koupit. Potřebuje ho jako pojistku pro chvíli, kdy by se náhodou stalo, že nebudete schopni úvěr splácet - banka tak nebude při případném prodeji tratit. Bankovní odhad zpravidla vypracovává znalec, který má s bankou smlouvu, a nebude vás pravděpodobně u většiny bank nic stát (ale nemusíte se bát, že by takový odhadce cenu zkreslil ve Váš neprospěch, nebývá totiž zaměstnancem banky, ale pouze smluvním partnerem a často pracuje pro více institucí naráz, takže je opravdovým a nestranným odborníkem). Výše tohoto odhadu pak bývá zpravidla nižší, než odhad ceny tržní, cca o 10-15 %. Teprve z této odhadní ceny banky se vypočítává hypotéka a pokud banka půjčí 80-90% odhadní ceny, je to zpravidla okolo 70% tržní kupní ceny. Je potřeba na to myslet a mít připravenou větší část vlastních prostředků. 

TRŽNÍ ODHAD

S tímto odhadem se setkáte nejčastěji. Tržní cena, často nazývaná i jako cena obvyklá, uvádí, za kolik je možné za stávající situace a ve stejné lokalitě podobnou nemovitost prodat. Tento odhad je důležitý jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího, protože jen tak oba zjistí, zda jedna strana není zvýhodněna a druhá naopak nedostane například předražený byt, nebo naopak neutrží zbytečně málo. Finální tržní cenu, ale vždy určují kupci. Pokud se jich u jedné nemovitosti sejde více, je pravděpodobné, že prodejní cena bude vyšší.

JAKÉ FAKTORY OVLIVŇUJÍ TRŽNÍ CENU?

Nejvíce záleží samozřejmě na lokalitě, ve které se nemovitost nachází, čím atraktivnější místo tím pochopitelně i vyšší cena. Rovněž má velký vliv dopravní obslužnost, občanská vybavenost, druh vlastnictví, stav samotné nemovitosti, rozloha, stáří, orientace, podlaží, stavební řešení/dispozice, územní plán, dostupnost inženýrských sítí, velikost a sklon pozemku a mnoho dalších zdánlivých drobností jako např. hezký výhled na město.

KOLIK TAKOVÝ ODHAD STOJÍ?

Přesnou odhadní cenu nemovitosti dokáže vypočítat zkušený odborník. Stanovit správnou tržní cenu není úplně jednoduché a zabere poměrně dost času. Pokud jste se rozhodli prodávat svoji nemovitost s makléřem, máte většinou vyhráno. Dobrý realitní specialista dokáže poměrně přesně odhadnout cenu nemovitosti tak, aby odpovídala aktuální situaci na trhu, reflektovala minulost a počítala s budoucím vývojem. Většinou využívá více druhů cenových map, cen z katastrů nemovitosti a vše porovnává s aktuální nabídkou na inzertních serverech. Do ceny promítne všechny výhody i nevýhody nemovitosti ( ty základní jsme si popsali výše).  Taková služba je obvykle započítána již v samotné provizi realitního makléře, takže za odhad zpravidla nezaplatíte nic navíc.

Stanovení správné tržní ceny je u prodeje spolu se způsobem prodeje klíčové, pokud cenu nadhodnotíte, stane se z ní neprodejný “ležák”, pokud se budete držet nízko, zbytečně proděláte.

ZDROJ: www.reas.cz